房价低迷背景下，商业银行的房贷还好吗？

相信很多人已经体会到房价出现了低迷，《多个省份的房价已经回到了8年前》一文也通过对国家统计局公布的新房销售额和销售面积的关系大致统计了一下全国31个省份的平均房价情况。

贷款购房是当前居民主要购房方式，那么在房价下跌的背景下，银行的房贷还好吗？

正值主要银行公布2025年半年报，结合2024年年报和2025年半年报，本文对主要银行的房贷情况进行分析。

一、房贷余额庞大，是最主要的贷款品种之一

“六大行”的个人房屋贷款产品不仅金额庞大（均超过其他银行），而且还是其最主要的个人贷款业务。

2024年和2025年6月末工商银行和建设银行个人住房贷款余额均超过6万亿元，农业银行接近5万亿元，中国银行则为4万亿元出头。最小的交通银行2025年6月末个人房屋贷款余额也高达1.47亿元。

占比方面，2024年末，工商银行、建设银行、农业银行和邮储银行的个人房屋贷款占全部贷款比均超过20%，其中邮储银行占比高达26.73%；2025年6月末，工商银行、建设银行和邮储银行三家银行个人房屋贷款占比仍超过20%。个人房屋贷款是“六大行”最大的个人贷款产品。

2024年末，六大行住房贷款余额及占比如下表（单位：万亿元）：

2025年6月末，六大行住房贷款余额及占比如下表（单位：万亿元）：

二、房贷资产质量仍很优，但不良率在上升

无论是2024年末还是2025年6月末，个人房屋贷款不良率仍远低于整体贷款不良率和整体个人贷款不良率。如工商银行2025年6月末个人房屋贷款不良率仅为0.86%，远低于1.33%的整体不良率和1.35%的整体个人贷款不良率。其他主要银行也类似。但“六大行”2025年6月末个人房屋贷款不良率均较2024年末出现上升。

主要银行2024年末和2025年6月末个人房屋贷款及整体贷款不良率对比表如下：

从更长趋势看，近年来“六大行”和主要全国性股份行个人房屋贷款不良率基本呈快速上升之势。比如建设银行2019年末个人房屋贷款不良率仅为0.24%，而2024年末达到了0.63%，2025年6月末更是达到了0.76%。2025年6月末“六大行”个人房屋不良贷款率均超过了0.7%，工商银行最高，达到了0.86%。

主要股份行中浦发银行2025年6月末个人房屋不良贷款率竟达到了1.11%。

三、“四大行”个人房屋贷款余额在下降

2025年6月末，工商银行、建设银行、农业银行和中国银行“四大行”个人房屋贷款余额均较2024年末出现下降，其中农业银行个人住房贷款余额较2024年末下降了491.61亿元，建设银行也下降了423.60亿元。

2024年末和2025年6月末“四大行”个人房屋贷款余额情况表（单位：亿元）：

“四大行”以外的其他主要商业银行个人房屋贷款余额仍在增长。如邮储银行2025年6月末房贷余额较2024年末增加了213.16亿元，浦发银行则增长了569.18亿元。

2024年末和2025年6月末其他主要银行个人房屋贷款余额情况表（单位：亿元）：

“六大行”特别是工建农中“四大行”是我国个人住房贷款最主要的提供方，工行和农行的个人房屋贷款余额均在6万亿元以上。个人房屋贷款也曾是主要商业银行最大的个贷产品，且是资产质量最优的业务。

随着房价低迷，房地产市场爆火时代的结束，“四大行”2025年6月末个人房屋贷款余额出现下降。个人房屋贷款虽仍是主要商业银行不良率相对较优的贷款品种，但近年来该品种的不良贷款率在不断上升，资产质量恶化压力加大。