这周卖方组织去西丽和前海的3个楼盘调研，包括方直珑樾山、万科瑧湾悦和天健悦湾府。这些都是备案均价10万左右的新房住宅。
看完的最大感受是，低密度小高层的住宅具有稀缺性。珑樾山4栋520户，32层，容积率3.62，两梯三户。瑧湾悦572户，45-46层，容积率3.75，三梯四户。悦湾府627户，42-48层，容积率5.5，三梯五户。达到33层的住宅楼至少要建2个避难层，公摊面积相对多些。
现在小户型2房在深圳市区的新房市场很少见。同样是110-120平，万科瑧湾悦的设计更实用，把4房的上车门槛降低到1200万左右，其他2个楼盘则是三房。目前珑樾山在售120平三房两卫，均价9.7万，毛坯交房。02户型的厅大、但2个次卧偏小，03户型的设计相对好些，单价高1000多元。瑧湾悦在售115-118平四房两卫，均价10.6万；174平四房三卫，均价10.8万。悦湾府在售113平三房两卫，均价9.4万；164平四房三卫，均价10.4万，硬装交房。
珑樾山旁边的二手房楼盘是佳兆业香瑞园，2008-2009年建成，今年3月8日有套房子的成交价是8.62万，最新挂牌价是10.07万。以成交价看，这里并不存在一二手房价格倒挂的情况，尽管新房有限价，可见过去一段楼市的低迷。香瑞园同楼层和户型的房子，21年5月26日的成交价是10.4万，22年11月11日最低跌到8.22万，然后今年开始有些回暖。
现在大家买房也会担心期房的烂尾风险，而央企和地方国企的风险相对小些。只有珑樾山售楼中心的销售经理强调"保交楼"，其开发商是方直集团，其他2家都没提到。悦湾府的开发商是天健集团(000090)，实控人是深圳国资委，目前市值106.9亿人民币。融创周四复牌后已经跌到103亿港币。两年前，如果有人说天健集团的市值会超过融创，肯定会被其他人当成神经病，但现在就是这样。五六年前，大家普遍觉得万科和保利过于保守、进取心不足，碧桂园、恒大和融创等民企发展的更好，结果反而是稳健的万科和保利笑到现在。
这次调研共有十几个人参加。其他人都买了地产股和地产债，有个保险资管的投资经理一半以上的仓位是地产股和银行股。我是例外，只是过来了解下深圳楼市的近况。我的直观感受是，万科瑧湾悦的去化率最高，其次天健悦湾府，然后是方直珑樾山。现场获得的数据是，珑樾山今年3月18日开盘，明年11月交房，目前去化率接近7成。瑧悦府二期4月1日开盘当天去化7成，目前达到8成。悦湾府去年11月30日开盘，预计25年10月交房，目前去化率大约8成。
记下这些局部观察，未必有代表性。
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