之前有人问过我这个问题，简单说下自己的想法...
我自己还剩一百多万的房贷，农业银行的，不过当时基准利率有打折，而且是浮动利率，所以经过去年的降息，现在利率刚好是4%，算是比较低的。
要不要提前还房贷这个问题，我自己是有考虑过的，我觉得有两点要考虑。
首先第一点，房贷的还款方式是有区别的。
一种是等额本金，一种是等额本息。
等额本金计算比较简单，每个月的还款额度计算，就是本金加利息。
本金就是你当时借款总额除以年限，利息就是当前剩余贷款乘以利率。
所以如果贷款是等额本金的形式，那相当于还款周期任何时间点，我们承担的利率都是恒定的。
所以任何时间点提前还款，节省的利息都是按账面约定的利率计算。
等额本息这方面就有区别。
等额本息的还款方式，我们只说结论，为了保证每个月的还款额度一样，所以在还款的早期，我们主要还银行的是利息部分，一开始本金部分还的比较少。
所以要考虑提前还款的话，先看下自己的还款方式，如果是等额本息的话，要看下贷款是不是已经还了好几年了。
可能的情况是，大部分需要承担的利息之前已经给银行了，剩下的还款周期中，需要承担的利息已经比较少了。
提前还款的话，可能节省的利息比账面约定的小很多，反而不划算。
还款方式是第一点要考虑的。然后
第二点要考虑的是个人的投资能力在什么水平上。
比如说我自己的话，我弄股票的长期收益率是远高于4%的，所以我自己就没必要去提前还这个房贷，因为同样的资金，拿来弄股票的投资收益率更高。
但不是每个人都具备一定的投资能力，而且房贷也不一定是4%的低点，可能是5%以上的点。
那这个时候判断就很简单了，如果自己的投资能力达不到房贷利率的水平，使用的是等额本金的还款方式，利率又比较高的话。
那就果断提前还款呗，相当于买了一个长期的理财。
然后还有一个转贷的问题。
最近很多金融中介都在打这方面的广告，如果有营业执照的话，可以弄到3%左右的经营性质贷款。
然后拿这个贷款去还房贷，实现利息差的节省。这个方
案也存在问题。
首先是年限问题，一般经营贷款的期限是五年，用五年的贷款去置换二十年以上的长期贷款，一定要把通货膨胀的情况考虑进去。
因为未来的事情谁也不知道，我只能说自己的猜测，对于通货膨胀的判断。
我觉得如果剩余还款年限如果超过20年，考虑到通货膨胀对法定货币购买力的侵蚀，置换大概率是不划算的。
然后还有一个风险问题要考虑，经营贷能不能续期，会不会存在抽贷的情况，这个风险敞口你不一定能承受。
如果剩余还款年限不高的话，倒是可以置换，不过目前有这个置换需求的，基本都是2019年左右高位上车的人，剩余还款周期基本都在20年以上。
另外金融中介还要收一笔手续费，他们靠这个赚钱呢，肯定会说这个方法好，就别听他们忽悠了。
最后一个情况是做二手房交易，交易给自己的家人，重新申请贷款。
这种情况的话，主要是政策问题，能不能支持房产带抵押过户，如果卖房的话需要把房贷还清才行，这就需要一笔比较大的过桥资金，这也是成本。
另外二手房交易本身是有成本的，不过这个可以计算出来，划不划算都可以自己去计算。
差不多就以上几种情况吧。
最近咨询了下房屋中介，武汉的二手房交易开始回暖了，不知道3开头的低利率算不算一个周期的底部。
我们要注意一个小问题，就是这两年房地产公司大量倒闭，住宅开工面积大量减少，现在市面上卖的房子都是21年之前开发的。
如果这一批房子消化完之后，市场上的新房供应量估计会大量减少，三四线人口流出，房价问题不好说。
但一二线城市，人口依然是持续净流入的，所以一二线城市的购房需求不一定会下降，而到时候供给量的减少，可能会带来一轮新的房价上涨。
而且现在M2的增长数据不小，也要考虑法币贬值的问题。
个人不成熟的预测，仅供参考。
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