昨天一位股友提了一个问题：投资不能用杠杆，那为什么房贷不建议提前还？房贷的利率还高于融资融券的利率，为什么宁可不还房贷也不去用融资融券杠杆？
这是一个很好的问题，值得深入探讨，所以我今天用一篇文章来回答这位粉丝的提问。我相信你们当中很多人都有这个疑问，不妨一起来探讨一下。
需要明确一点，今天说的房贷特指首套房房贷，如果你期望通过多套房房贷来致富，那么此情况不在我们讨论范围。
如果你是一个普通的工薪阶层，只有首套房的房贷，而且月供负担也在力所能及的范围，若干年后你有能力提前还贷了，我建议你把这个钱存起来，不要去提前还掉。
原因有如下几点：
1、提前还款的时候已经支付大部分利息，剩下反而少了，提前还款不是白白便宜了银行！
2、房贷是普通人不可多得的安全杠杆，为什么安全？主要是时间周期足够长。
3、可以把提前还款的钱用来做指数基金投资，长期看远超你所需要支付给银行的利息，所以提前能还的房贷是一笔赚钱资产。
接下来我再详细讲讲，为了便于讲解，假设你的贷款金额为100万，分30年还。分等额本息和等额本金两种贷款方式，我们分别讨论，拿数据说话。假如按照当前基准利率4.9%来计算如下：
1、等额本息（每月还款金额一样），贷款30年（360个月）的情况下，你已经还款11年（132个月）的时候，利息已经还掉了48万，而剩下只有42万利息了，所以提前还已经不划算了。
2、等额本金（每月越还越少），贷款30年（360个月）的情况下，你已经还款9年（109个月）的时候，利息已经还掉了38万，而剩下只有35万利息了，所以提前还已经不划算了。
一般人贷款买房10年左右后，手头开始松起来了，想落得个无债一身轻，打算把房贷都还了。其实这个时候，你已经辛辛苦苦还贷10年把30年利息的一半多还给银行了，剩下的钱没多少利息了。
假如按等额本息来计算，已还48.7万利息，还剩下42.3万利息，但是本金还有78.6万。也就是你贷款了100万，剩下的78.6万本金未来19年只要支付给银行42万利息就可以白白占用了。
相当于剩下的19年，这78.6万贷款的年化利息是多少呢？这样来换算，相当于我们把78.6万作为本金，19年后收益+本金变成120.9万，那么计算所得年化收益率是2.29%，也就是剩下的本金你只要支付银行每年2.29%的利息即可，便宜吧！见下图：
不计算不知道，一计算吓一跳吧！那么便宜的贷款利率，你随便做点什么投资都可以超过吧？就算我们做最保守的指数基金投资，19年的总收益可以获得多少呢？
假如我们在2004年12月买入某上证50指数基金78.6万元，持有到2022年10月赎回，总金额可以达到329万，其中收益部分高达251万。见下图：
这还只是计算了17年的收益，因为A股市场没有超过17年的指数基金，沪深300指数基金更晚，都要2010年之后才有沪深300指数基金，所以19年的实际情况可能还要高。
我们汇总一下：贷款100万30年，假如你在第11年提前还掉了，那么投资最保守的指数基金19年，你会少赚209万元（251万指数基金收益-42万利息支出）。
亏大了吧？当然，资本市场是有风险的，但是不管怎么折算，哪怕指数基金总收益再减少一半到126万，那么也能多出84万收益，不香吗？白拿的，你没有付出任何精力。
再说说房贷为什么是最安全的杠杆？主要原因就是贷款周期长，每年你所要付出的本息总额并不多，所以特别安全。
从理念上来说，任何贷款金额，只要给你足够长的时间，谁都还得起。比如：普通人贷款1亿，给你1万年还款周期，每年只要还1万，你换不起吗？
同样的道理，任何贷款金额，如果你的还款周期很短，谁都还不起。比如：银行自己收了1万亿储户存款（相当于银行自己跟储户贷款1万亿），银行够有钱了吧，但是现在储户集中在一天都要求银行还款，那么银行立马就破产了，换不起啊，大部分钱都放贷出去了。
融资融券虽然跟房贷利率比可能还要便宜，但是融资融券有个最大的问题，当你的抵押股票跌到40%附近，你一倍的融资融券杠杆马上要跌到证券公司的本金+利息了，他立马会给你强平掉，然后你自己的本金就血本无归了，根本没有翻身的机会。
但是，如果你用本打算提前还房贷的钱去购买了一只指数基金，由于指数基金永远不会倒闭，只要时间足够长，长期来看都能赚钱，更不会损失本金，那么你只要有能力还清房贷的当月本息（这一点你本来就具备的能力），就可以长期占用这个钱，等待基金价值回归，所以对你来说是可以把控的风险。
上次有同事问我，抵押贷款的利率便宜，能否用房子抵押贷款买房？我说万万不可以，原因就是贷款周期的问题。抵押贷款周期是5年，房贷周期是25年。
看似只有时间周期的差异，实质是生与死的差异。他贷款800万，如果要求5年还完，每月还款15万，每年还款180万。
也许你现在每年能赚到180万，但是你能保证未来5年都能赚到那么多钱吗？万一赚不到了，断供，银行就来收抵押物了，而且短期内跟别人周转几百万不是那么容易。
一样的道理，如果你分25年的房贷，每月只要还4.5万，每年54万。只要你能赚到50万年收入，那么就可以还清贷款。也许对普通人来说50年一年收入不容易，但是现在有能力买1500万的房子，未来年赚50万的能力肯定概率大多了。
何况，20年后加上通货膨胀，到那时候的4.5万也许就像现在的4500元，自然更不在话下了，所以相对风险就小多了。何况跟朋友周转10万就可以度过2个月了，借钱的困难也小多了。
这就是说房贷是最小风险杠杆的道理，看完以上分析，你觉得还要提前还房贷吗？我相信你们每个人心中自然有属于自己的标准答案了！
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