昨天被券商安利了一款REITS基金，中国交建高速Reits产品，代码508018。推荐语类似是下面这样的。
今天全网首发了中国交建高速Reits产品，代码508018，项目底层资产主投高速公路，收益的话主要是高速公路的经营分红以及产品的资本利得，前两批Reits产品上市已获得不错分红。今天三点结束，预计配售比5%-10%，小资金参与国家级项目，推荐配置。
还配了一张图，来说明前面已经上市过的REIT基金的表现，试图说明这玩意容易赚钱。那REITS基金到底是什么鬼呢？即便不投它，我们也还是要稍微做点功课，学习了解一下，这很有必要。
REIT基金是个洋玩意，从国外学的。跟ETF基金一样，ETF基金我们也是从国外学来的，此前专门讲过ETF基金和LOF基金。REIT是一个缩写简称，全称是Real Estate Investment Trust，中文翻译叫做房地产信托投资基金。
这玩意是1960年代在美国兴起的，当时的信托公司发行了一种基金，这种基金和普通基金最大的区别是把75%以上的钱都投资在房地产上，这些房地产都是已经建好的房子，而且是用于出租的房子。基金的收益主要来源于房租，并且规定基金收益的90%必须用来分红，也就是赚到的钱必须要分给投资者。
所以简单的理解，REIT基金说白了就是众筹投资房地产，当一个迷你房东，收房租。这就是REIT基金的雏形。
但传到中国后，已经跟房地产没有半毛钱关系了。我们只学了REIT这个名字，规定REIT基金只能投资于基础设施建设，不允许投资房地产。REIT基金的封闭期是5-20年，但跟其他封闭式基金一样，REIT基金允许场内交易，也就是说你可以在REIT基金发行时在场外申购，也可以等上市后像交易股票一样随时买卖REIT基金。当然这也是很有必要的，因为毕竟没有多少人愿意持有5-20年。
中国版的REIT基金，是一种全新的公募基金，主要投资于高速公路、产业园区、垃圾污水处理、仓储物流四大基础领域。目前已经发行的REIT基金如下，大家一看便知。
这样看来，其实我们可以把REIT基金翻译为基建投资公募基金或者基础设施公募基金可能更为合适一些。上交所官方翻译叫做：基础设施证券投资基金，官方简称叫做基础设施公募REITs。不管名字怎么翻译，大家只要记住，这是投资于基金设施建设的一种公募基金，可在场内自由交易的封闭式基金，封闭期是20年。
事实上，我们国家早在2002年就有REIT基金了，但此前是私募形式，主要是机构投资者线下投资，不对公众开放。直到2021年，才允许公募形式，也就是允许基金公司向全国人民公开发行募集资金。所以2021年可以说是REIT基金元年。
为啥要这样？我想的话，可能是与地方ZF债务有关。原本建高速、产业园、仓储物流、环保需要大量的投资，通常需要地方ZF筹资出资，现在窟窿太大了，所以允许老百姓来众筹投资。
所以，大家又可以把REIT基金简单的理解为一种众筹行为。等于是大伙众筹，去建设高速公路、产业园区、垃圾污水处理、仓储物流这些基础设施，等赚了钱，大家再一起分。
至于分钱，也是有学问的。规定是将项目的营收净额的现金不低于90%进行分红，并不是净利润的90%。实际净利润会远少于分红，简单理解就是分红中有很大部分是分的本金。例如沪杭甬高速公路，买的就是高速的特许经营权，每年分红后，净值就会逐年递减。如果经营权到期后，不能续期，那到时净值会基本归0。
讲到这里，大家可能会想，这玩意听起来，根本就不是一个可以大赚的项目。没错，你说对了。REIT基金，本来就是一个预期年化收益率4%-10%也有可能亏损的众筹项目。
但REIT还有另外一种属性，那就是交易投机，可以炒作。因为任何一个品种，只要能够交易，就可能会有投机。这里还是要先说一下交易规则，沪市和深市的REIT基金，交易规则是一样的，上市首日涨跌幅都是±30%，往后就都是±10%，并且都是T+1交易。
以目前已经上市的REIT基金为例，我给大家看一下他们的走势图，大家就懂了。
大家可以去看一下，目前已经上市交易的11只REIT基金，走势基本都是这样的。也就是刚上市的头几天，会炒作上涨一波，随后就是一地鸡毛，跌回原形。然后就死气沉沉，几乎没有成交量了，一天只剩下几百万的成交量，冷冷清清，无人问津。
这次中国交建高速Reits产品发行申购真的是异常火爆，认购超500亿元，配售比低于1.5%，也就是说你申购100万元，最终可能只申购成功不到1.5万元。如果涨幅5%卖出，那可以赚750块钱，如果涨幅20%，可以赚3000块钱。那么花100万的资金，折腾一圈，浪费好多天的时间，最终只能赚几百块钱，大家觉得香吗？我觉得很一般。
怎么样，认真看到这里的朋友，相信您现在对REIT基金，应该搞清楚了。不积跬步，无以致千里。只要我们每天进步一点点，日积月累必将形成大跨越。
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